Pourquoi je n'investirai jamais dans l'immobilier locatif en France
En France, nous sommes beaucoup trop maternés, assistés et surtout, on nous fait croîre que la seule façon de se faire de l'argent, c'est en investissant dans l'immobilier. Mon avis : Quelle erreur !
Bonjour à tous !
J’espère que vous avez passé de merveilleuses vacances, et que le retour au travail n’a pas été trop difficile.
De mon coté, j’ai enfin pu rentrer en France pendant 3 semaines, apres 2 années bloqué à Singapour, et suis maintenant de retour en prison, en quarantaine obligatoire pendant 2 semaines dans un hôtel alors même que je suis vacciné, et où vous l’aurez compris, je suis confiné.
Du coup, j’utilise le temps à bon escient et m’est venue l’idée d’écrire à propos de l’immobilier locatif en France, surtout afin d’expliquer pourquoi je n’investirai jamais dans ce dernier, qui d’après moi, revient à acheter un bateau qui prend l’eau tout au long de sa durée de détention, sans jamais pour autant être en mesure d’arrêter l’hémorragie: frais, frais, frais et frais…
Chaque propriétaire a une vision de l’immobilier locatif qui lui est propre
Dans la suite de cet article, je ferai l’hypothèse d’un particulier lambda propriétaire d’un bien immobilier (ou souhaitant en acquérir un) dans l’optique de générer des revenus complémentaires afin de préparer sa retraite.
De ce fait, l’article ne s’applique pas à des personnes ayant de gros moyens financiers, cherchant simplement a défiscaliser pour le plaisir de défiscaliser.
Aller à l’encontre du consensus
Vous vous êtes sûrement rendus compte au fil des newsletters, de mon avis plus que tranché sur la plupart des sujets. C’est vrai, je ne suis pas un Mouton de Panurge et suis justement persuadé que pour réussir, il faut parfois aller à l’encontre du consensus.
Nous avons tous des droits et des devoirs, mais quand il s’agit de finance ou d’investissements, vos intérêts sont rarement alignés avec ceux de votre banquier ou votre Conseiller en Gestion de Patrimoine… Ils sont même diamétralement opposés. Vous savez, vous n’êtes pas obligés de les écouter ;-)
“Bonjour Thibault, Merci d'avoir accepté mon invitation.”
Avez-vous songé à investir dans l'immobilier locatif ? En effet, j'ai remarqué que votre profil international basé à Singapour correspond à celui des investisseurs que nous accompagnons avec Investissement Locatif. Au plaisir d'échanger.
Voici le genre de requêtes que je reçois sans cesse sur LinkedIn, depuis quelques années. Voici ma dernière réponse en date, cette semaine :
Oui j'y ai songé mais cela ne m'intéresse pas du tout.
A l’achat et durant toute la durée de détention du bien :
Trop de frais/taxes:
Frais de notaire
Frais d'agence (si jamais)
Frais de copropriété (si jamais)
Frais d’assurance
Frais d’entretien/usure normale (mur, plomberie, électricité, isolation, couverture, menuiserie)
Taxe foncière
Impôts sur les revenus
SCI ou pas, LMNP ou pas, les loyers sont intégrés aux revenus. Et quelle est la chose la plus taxée au monde ? Les revenus !
Vous pouvez cependant éviter d’en payer une partie (= defiscaliser) si vous faites des travaux à hauteur de la différence entre le montant initial et celui au moment de la vente. Mais ca reste quand meme des dépenses à faire ! D’un point de vue purement fiscal, votre compte en banque se videra de la meme manière. Et étant donne que la très grande majorité des Français en capacité d’achat d’un bien immobilier sont dans une TMI à 30%, cela signifie que vous etes taxés à 30%, quoi qu’il en soit. Mais vaut mieux s’en servir pour avoir un appartement tout neuf, plutôt que de les donner à l’Etat, je vous l’accorde.
Ordures ménagères
Facturées avec la taxe foncière et le propriétaire se fait rembourser par le locataire. Mais quand il n’y a pas de locataire, c’est le propriétaire qui se les enquille même s’il n’y a eu aucune poubelle !
Frais d'agence supplémentaires pour assurance afin de se protéger en cas de non paiement du loyer par le locataire
Travaux à réaliser pour la mise à jour des facteurs énergétiques
Rénovations obligatoires enfin d’avoir un logement qui ne soit plus une passoire thermique ni sonore
Quand le logement n’est pas loué = pas de rentrée d’argent
Si le bien ne s’auto-finance plus, même pendant quelques semaines, il faut avoir prévu cette éventualité !
Trop de problèmes:
Locataires qui appellent pour un rien, et surtout lorsqu’ils ont besoin que vous leur payiez le changement de serrure, ampoule, etc. Même lorsque le logement est non meublé, evidemment.
Impossibilité de virer des locataires qui ne paient pas = squatteurs.
Logement à refaire si le locataire sacage tout. Même apres avoir soigneusement choisi son locataire, hélas il y a des fois des surprises à l’état des lieux sortant !
Nouvelles normes, encore et encore: Plomb, amiante, etc.
Trop de stress:
Vous allez certainement vous engager sur un prêt immobilier d’une durée extrêmement longue : 20, 25 ou 30 ans. La corde au cou ? Même si les taux sont actuellement très bas et que votre locataire vous permet en grande partie d’autofinancer le bien, quid si:
Votre locataire s’en va précipitemment et vous n’arrivez pas à en trouver un autre rapidement ? Le rendement va en prendre un coup.
Vous avez un besoin urgent d’une grosse somme d’argent
Vous êtes déja au taux d’endêtement maximum et ne pouvez plus emprunter
Vous vivez quasiment a flux tendu, fiche de paie sur fiche de paie
Vous ne pouvez pas vendre “un morceau” de votre appartement. ça coule de source, un bien immobilier, c’est bien trop illiquide et ca ne se vend pas du jour au lendemain.
Si vous souhaitez vendre
Inutile de préciser qu’il faudra faire en sorte que le bien immobilier soit attractif auprès des potentiels futurs acquéreurs, donc va falloir faire appel à Stéphane Plaza ou Valérie Damidot pour vous aider à y mettre un coup de jeune ! Et ca, ça a un coup.
Si le bien immobilier n’est pas votre habitation principale, et que vous réalisez une plus-value à la revente, cette dernière s’élève à ce jour à 30% ! Ah la sacrée PFU…
Rendement annuel plus que mediocre
La liste est déjà bien longue, mais elle ne cessera de s’allonger pour la simple et bonne raison que nous vivons en France et que le gouvernement n’est jamais en reste afin de trouver un moyen pour ponctionner encore plus les propriétaires, au plus grand bonheur des locataires.
Et forcément, à cause de tout ça, la gestion locative est d’après moi très loin d'être un investissement performant. J’entends beaucoup de monde me parler d’un rendement NET de 1%-3% par an (Loyer annuel / Montant total du bien), cela ne m'excite pas du tout. Cela dependra evidemment de plein de critères comme la localisation, l’offre et la demande (Ville étudiante par exemple), mais la tendance est là. Et l’encadrement des loyers dans les grandes villes (qui est une excellente chose pour le locataire) ne va pas améliorer les choses du point de vue du propriétaire.
Dans ce cas, pourquoi ne pas plutôt se pencher sur des SCPI, comme expliqué dans un précédent article ? N’étant cependant pas du tout en faveur de ces dernières, si vous êtes vraiment convaincus par l’immobilier locatif, pourquoi ne pas y investir dedans ? Le rendement est meilleur (4% - 5%) et surtout, il s’agit d’une gestion 100% passive.
Ou alors tout simplement, pourquoi ne pas investir dans des assurances vies ayant toujours accès à des fonds euros performants à 2.80% ? Oui, ça existe encore !
Si çela ne tenait qu’à moi, je garderais les choses on ne peut plus simple en ouvrant les deux seules enveloppes fiscales les plus interessantes en France:
Ouvrir une Assurance Vie Performante. L’alimenter. Attendre 8 ans.
Ouvrir un PEA Performant. L’alimenter. Attendre 5 ans.
En cas de rachat apres ces durées-là, seulement les prélèvements sociaux restent dûs (17,2 %). Ce qui est bien moins que les 30% d’impôts sur les loyers (Si TMI = 30%).
Pour un grand nombre d’entre vous, avoir votre propre bien immobilier physique rassure. Vous vous sentez alors en securité, vous avez votre propre toit en cas de coups durs.
Mais est-ce qu’un rendement annuel de 1%-3% NET après tous les frais, toutes les taxes, tous les problèmes, et tout le temps passé vaut vraiment le coup ?
Peut-être que se lancer dans l’investissement immobilier est pour vous le projet d’une vie, et honnêtement, je vous tire mon chapeau car cela demande énormément d’énérgie mais aussi beaucoup de temps. On parle quand-même de gestion 100% active.
“Je fais les travaux tout seul, donc la gestion locative me coûte bien moins cher”
C’est indéniable, faire tous les travaux soi-même a un avantage notable.
Oui, le temps c’est de l’argent. Mais le temps passé à tout retaper/renover, c’est du temps que vous ne pouvez pas passer avec vos amis, avec votre famille.
“J’ai fait une enorme plus-value à la revente”
Les gens ont souvent la mémoire courte et ne se souviennent que de deux montants:
Celui à l’achat
Celui à la vente
Ou sont passés tous les frais:
Engendrés pendant toute la durée de détention du bien ?
Les 30% d’impôts s’il s’agit d’une résidence secondaire ?
Conclusion
Tout ce que je viens de vous décrire est extrait de ma propre experience personnelle, par laquelle je suis évidemment plus que convaincu, mais cela ne veut pas dire qu’elle s’applique/appliquera à vous.
Je me fais l’avocat du “stock market” en quoi je crois tellement et qui permet d’atteindre des rendements exceptionnels (Données historiques: ~10% / an) sur du long terme (10, 20 ou 30 ans), donc je suis sûrement biaisé.
Mais la bourse n’est également pas faite pour tout le monde. Il ne faut pas avoir peur des corrections, des récessions, des gros crashs boursiers, qui font partie intégrante de la bourse. Si vous n’arrivez pas à accepter voir votre argent fondre comme neige au soleil de temps en temps (Les récessions aka “bear market” (-50%) arrivent en moyenne tous les 8 ans), alors la bourse n’est pas faite pour vous.
Ou alors, à dose homéopatique, pourquoi pas?
La conclusion de la conclusion
Cette newsletter n’a pas pour but de dénigrer l’immobilier locatif. Cependant, cela n’est clairement pas fait pour moi. Je souhaitais seulement étayer la raison pour laquelle je suis persuadé que l’immobilier locatif en France pour générer des revenus complémentaires n’est pas une bonne idée, avec des pistes de réflexions, que chacun pourra développer à sa maniere.
Libre à vous d’investir dans ce que vous souhaitez, où vous le sentez. Le meilleur conseil que je puisse vous donner étant d’investir:
Dans ce en quoi vous avez une confiance aveugle
Dans quelque chose dont vous maitrisez le sujet sur le bout des doigts
Si vous avez des questions, si vous reconnaissez dans cet article, ou si vous souhaitez avoir accès aux assurances vies ayant toujours accès à des fonds euros performants, n’hésitez pas à me contacter à thibault.morisse@gmail.com
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