[Investing Mad(e) in France] Les Français et... Les SCPI
Ah les SCPI, présentées et vendues comme l'arme ultime de l'investissement financier en France, dont tout investisseur doit obligatoirement posséder en abondance dans son artillerie... Ou pas !
Il y a un problème inhérent en France
On (le système, les banquiers, les conseillers etc) nous pousse à ne surtout pas prendre de risque et tout mettre au chaud sur Livret A, LDD, PEL, fonds euros assurance vie, et si jamais vous avez envie de prendre plus de risque, alors vous pouvez pousser jusqu'à la SCPI, mais ça s'arrête là.
En fait, c’est super dangereux de faire ça, et on verra pourquoi par la suite.
Mais en fait, c’est quoi une SCPI ?
C’est une Société Civile de Placement Immobilier. Pour faire simple, il s’agit de “pierre papier”, vous rendant pseudo-propriétaire à X% de parts d’immobilier.
Vous recevrez (en temps normal, c’est tous les trimestres) des loyers, comme si vous étiez réellement propriétaire du dit bien immobilier.
Il existe différent types de SCPI. L’un d’entre eux (le plus commun) est la SCPI de rendement, qui contient à son tour plusieurs sous-types :
SCPI Diversifiées
SCPI de commerces
SCPI de bureaux
SCPI régionales
SCPI spécialisées
Des milliers de sites web décrivent la SCPI en détail, donc n’hésitez pas faire une recherche sur Google car je ne couvrirai pas ça ici.
Tu dis que la SCPI c’est pas terrible. Encore une fois, tu nous dis qu’on ne devrait pas investir dans ce genre d’instruments en abondance. Pourquoi ?
Premièrement, j'ai moi-même investi en SCPI (par le biais d’assurance vie) quand j'habitais encore en France, mais je me suis vite rendu compte que ça n'allait pas me rendre riche, pour plusieurs raisons. J’ai tout vendu quand j’ai découvert le pot aux roses.
Donc je sais de quoi je parle car j’ai testé pour vous !
Le rendement NET (= net de frais de gestion annuel) n’est pas trop mal (entre 4% et 5%), mais y'a bien mieux à faire. Ce n’est pas très difficile de trouver des rendements similaires, voire même supérieur à 5% / an, et qui sont moins risqués.
Les frais d'entrée sont super méga archi élevés : entre 8% et 10% ! D'ailleurs en moyenne c'est 9%. Donc, ça veut dire que vous perdez 2 ans de rendement directement, dès le 1er jour d’investissement, alors que vous n'avez pas encore gagné un seul centime. Aïe !
Imaginez si vous investissez 100 000 Euros, vous jetez 9000 Euros d’entrée de jeu par les fenêtres, et n’investissez au final que 91 000 Euros !
Les frais de gestion annuels sont de 12% en moyenne. 12% !! Ahurissant, surtout quand on sait qu’il existe des produits sur le marché dont les frais de gestion sont d’à peine 0,10% / an. ça fait exactement 12000 % de plus ! Oui, douze mille pour cent, ou encore 120x plus.
Si vous aviez le choix entre 2 voitures : une Ferrari à 100 000 Euros, ou une Fiat Multipla à 12 000 000 Euros (12 Millions), vous choisiriez laquelle ?
La distribution des loyers : il faut faire attention que 100% soit bien distribués, et non pas 85% comme certaines.
Le taux d'occupation financier (TOF) doit être le plus élevé possible pour être sûr que le rendement annuel ne chute pas. Mais vu la situation actuelle avec le Covid et le nombre d'entreprises qui se mettent à faire du télétravail, je pense que dans les mois a venir, il va y avoir de drôle de surprises et que le TOF est en train / va chuter. Donc rendement qui va diminuer !
Pour revenir sur le rendement annuel, je suis hélas persuadé qu'il va chuter à cause du COVID, principalement à cause de 2 raisons :
Le télétravail
De plus en plus d'entreprises demandent des réductions du montant du loyer
Tout ceci est valable quelle que soit la façon dont vous avez acheté vos SCPI :
Soit en direct
Soit par le biais d'une assurance vie afin de bénéficier d'une enveloppe fiscale un peu plus attractive.
Depuis que je suis à Singapour, je me suis rendu compte qu’il y avait plusieurs problèmes qui font qu'il ne faut surtout pas investir seulement dans des SCPI
Tout ce que j'ai listé plus haut
Le risque est beaucoup beaucoup trop concentré sur
Seulement de l'immobilier. Risque beaucoup trop concentré !
Qui plus est, de l'immobilier seulement Français (Même si je sais que certaines SCPI s'ouvrent tout doucement à d'autres pays européens)
Ce n'est pas du tout liquide : en regardant plus en détail, il existe un quota d’achat/vente annuel de SCPI qui est renouvelé au début de chaque année et dans lesquelles vous pouvez investir. Mais arrivé en fin d'année, elles ne sont plus toute disponibles. C'est à cause de l'offre/demande. Donc vous pourriez vous retrouver dans une situation où vous ne pouvez même pas vendre vos parts de SCPI... ça m’est arrivé ! Aujourd’hui nous sommes le 1 janvier. Si jamais vous avez accès à des SCPIs par le biais de votre assurance vie, faites le test : elles devraient théoriquement toutes être disponibles à l’achat (Si ce n’est pas le cas, attendez quelques jours). Refaites le test mi-fin décembre, et vous noterez la différence.
Dès que vous achetez des parts de SCPI, vous venez de vous "piéger" vous-même car vous venez de prendre 2 ans de rendement dans les dents. Si vous avez besoin d'argent rapide durant ces 2 années, à cause d'un coup dur ou autre, et que vous devez vendre, vous allez le garder en travers de la gorge...
Il y a un gros problème en France
On nous contraint à investir seulement en France car l'économie n'est pas florissante donc le gouvernement fait tout en son pouvoir pour retenir au maximum le départ des capitaux vers de bien meilleurs cieux, par exemple les USA pour n'en citer qu'un.
On s'en rend compte avec les PEA/PEA-PME par exemple. Tout ça est évidemment contrôlé par l'Etat et vous n‘avez pas vraiment accès à des investissements hors de France/Europe, tout cela dans l’optique de protéger l'économie locale.
La conclusion?
Vous ne deviendrez jamais riche si vous souhaitez:
Investir à 100% dans des SCPI en France/Europe
Plus généralement, investir dans des actifs Français/Européens
(Vous remarquerez que j’omets volontairement Livret A, LDD, PEL, fonds euros assurance vie. Ah oops ! Je viens juste de les mentionner)
Vous n’êtes pas du tout diversifié si
Vous détenez 50% sur votre Livret A/LDD/PEL, et 50% en SCPI
Vous détenez 33% sur votre Livret A/LDD/PEL, 33% en fonds euros assurance vie, et 33% en SCPI
La conclusion de la conclusion ?
Pour devenir riche, il faut viser loin, bien plus loin...
Et surtout diversifier, diversifier, diversifier !
Si vous avez des questions, ou vous reconnaissez dans cet article, n’hésitez pas à me contacter à thibault.morisse@gmail.com
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